Peste intenţia Guvernului de a reorienta programul Prima Casă exclusiv spre cumpărarea de locuinţe noi
s-a aşternut tăcerea, surse din mediul bancar spunând că, momentan cel puţin, nu mai există niciun fel de discuţii în acest sens. Executivul pare să se fi împiedicat din nou de procedura ajutorului de stat.
Reamintim că direcţionarea finanţărilor către achiziţiile de apartamente sau case în ansamblurile rezidenţiale construite începând din 2008 este a doua încercare a Guvernului de a strecura „clauza pieţei favorizate” în programul Prima Casă. În ianuarie 2010, la doar câteva luni de la începerea programului, Cabinetul Boc anunţa că, în urma consultărilor cu mediul de afaceri şi sectorul bancar, intenţionează să modifice cadrul legal astfel încât să fie stimulată achiziţia de locuinţe noi.
Ideea a fost însă abandonată la scurt timp după ce Consiliul Concurenţei a exprimat obiecţii, atenţionând că modificarea programului în sensul limitării accesului operatorilor din segmentul locuinţelor vechi ar putea intra sub incidenţa legii ajutorului de stat, pentru care ar fi nevoie de aprobare din partea Uniunii Europene. Ca atare, Guvernul nu a mai întreprins nimic în afara zonei de simplă intenţie, surse din cadrul Consiliului Concurenţei arătând că, până în prezent, nu au primit nicio solicitare sau informare privind posibila declanşare a procedurii de acordare a ajutorului de stat companiilor de construcţii în cadrul programului Prima Casă.
Miza schimbărilor vizează proprietăţile aflate în dificultate, construite la suprapreţ de companii care erau pe val în anii boomului imobiliar. Majoritatea dezvoltatorilor din perioada anterioară declanşării crizei au acumulat un stoc de locuinţe din care nu au mai putut vinde. Proprietăţile lor sunt în continuare prea scumpe comparativ cu cerinţele clientului din cadrul programului Prima Casă.
Pe de altă parte, transformarea programului în „Noua Casă” va afecta drastic piaţa imobiliară din oraşele unde numărul ansamblurilor rezidenţiale noi, construite după 2008, este mic sau chiar inexistent, precum în Buzău. Şi asta pentru că sectorul creditării locuinţelor a fost susţinut în proporţie covârşitoare de programul guvernamental.
Profilul unui cumpărător şi preţurile din regiunea Buzăului
Datele Fondului de Garantare a Creditelor pentru IMM (FGCIMM), instituţie prin care se derulează garanţia statului, arată că în regiunea de dezvoltare
Sud-Est, în care este inclus şi judeţul Buzău, 80% dintre locuinţele achiziţionate sunt vechi, adică sunt construite înainte de 2008. Cei mai mulţi cumpărători (69% din total) au vârste cuprinse între 26-35 de ani, iar cei mai puţini (12%) aparţin categoriei „sub 25 de ani”. Doar o cincime (20%) dintre beneficiarii programului Prima Casă au peste 35 de ani.
În ceea ce priveşte preţul de achiziţie pentru regiunea Sud-Est, datele Fondului de Garantare arată, pentru 2013, o creştere a preţului mediu pe metru pătrat de suprafaţă utilă. Practic, s-a revenit la nivelul din 2009, de aproximativ 880 euro/mp, după ce în 2010 nivelul mediu era de 800 euro/ mp, în 2011, de 760 euro/mp, iar în 2012, de 815 euro/mp.
„Prima Casă” sau credit standard?
Fără doar şi poate, atunci când vine vorba despre achiziţia unei case prin credit ipotecar, majoritatea potenţialilor cumpărători se gândesc automat la programul Prima Casă. La o analiză mai atentă a costurilor unei astfel de finanţări bancare, reiese însă că nu întotdeauna această variantă este şi cea mai rentabilă. Potrivit datelor brokerilor de credite Kiwi Finance, în momentul de faţă nivelul Dobânzii Anuale Efective (DAE) pentru un credit ipotecar în euro de tip standard se încadrează între un prag minim de 5,03% (medie calculată pe baza celor mai bune trei-patru oferte ale băncilor) şi unul maxim de 7,27% (medie calculată pe baza celor mai scumpe trei-patru oferte ale băncilor). În exemplul prezentat, se ia în calcul o sumă de 50.000 de euro contractată pe o perioadă de 25 de ani.
Dintr-o comparaţie cu un credit similar (50.000 de euro, pe 25 de ani) contractat însă prin intermediul programului Prima Casă, reiese că dobânda practicată pentru un astfel de credit variază între un minimum de 4,48% şi un maximum de 4,91%. Instituţia bancară cu cea mai bună ofertă pe acest segment este în momentul de faţă Raiffeisen Bank, unde creditul Prima Casă cu virare de venit are DAE de 4,48%, conform datelor moneycenter.ro.
Principalul avantaj a rămas avansul de 5%
Valorile de mai sus arată că, pentru împrumuturile în euro, băncile au oferte comparabile cu Prima Casă. În aceste condiţii, avantajul major al programului guvernamental nu mai este astăzi dobânda scăzută, cât, mai ales, avansul mic solicitat de către bănci – 5%, faţă de 25%, în cazul creditelor ipotecare standard. Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, precizează că, în acest context, pentru clienţii care dispun de un avans suficient, recomandarea este de a se îndrepta spre un credit ipotecar standard mai degrabă decât spre unul co-garantat de către stat. Asta pentru că un avantaj semnificativ al celor dintâi constă în eliminarea restricţiilor impuse de programul guvernamental – cum ar fi limita maximă de finanţare, interdicţia de înstrăinare a locuinţei timp de cinci ani de la achiziţie, necesitatea obţinerii acordului statului pentru lucrări de modificare la apartament etc.
Ipotecarele standard în lei sunt mai ieftine
Pe de altă parte, dacă sunteţi interesat de contractarea unui credit în moneda naţională, datele Kiwi Finance arată că, pentru o sumă de 50.000 de euro (echivalent lei) contractată pe o perioadă de 25 de ani, nivelul DAE este cuprins între 7,7% şi 11,52%. Pentru un credit Prima Casă în lei, dobânda anuală consemnează o valoare minimă cu un punct procentual mai ridicată faţă de ipotecarele standard, respectiv 8,7%, în vreme ce nivelul maxim, de 9,3% pe an, se menţine mult sub pragul atins de produsele clasice ale finanţatorilor. Băncile cu cele mai bune oferte la lei pentru Prima Casă sunt acum Bancpost şi BRD, ambele cu un DAE de 8,67%.
Cu alte cuvinte, dacă vrei să iei un credit în lei, este mai indicat să te îndrepţi spre creditele ipotecare standard decât spre cele de tip Prima Casă – atât timp cât te menţii în plaja celor mai accesibile produse, bineînţeles
• Pentru cumpărarea unei locuinţe în valoare de 60.000 euro venitul minim necesar pentru un credit de 57.000 euro acordat pe o perioadă de 30 de ani trebuie să fie mai mare de 2.700 de lei, dacă luăm în considerare un grad maxim de îndatorare de 50%.
• Salariul minim pentru cumpărarea unei locuinţe de 50.000 euro este de 2.300 lei, creditul acordat de bancă fiind de 47.500 euro, diferenţa trebuie acoperită de client din economiile proprii.
• Pentru o locuinţă de până la 40.000 euro aveţi nevoie de un venit minim de 1.900 lei. Venitul necesar creşte în funcţie de numărul membrilor de familie, pentru care se calculează cheltuieli de subzistenţă.
• Cei care câştigă salariul mediu net pe economie, respectiv 1.600 lei, pot accesa un credit Prima Casă în limita a 28.500 euro, în timp ce un salariu de 1.000 lei vă permite să accesaţi un credit de până la 19.000 euro. La calcularea acestor valori nu au fost luate în calcul şi alte datorii, caz în care venitul minim creşte în funcţie de valoarea altor eventuale rate la credite, carduri de credit sau leasing.