Băncile au primit recent fondurile suplimentare de 1,2 miliarde de lei pentru acordarea de credite Prima Casă exclusiv în monedă naţională, o decizie adoptată de Guvern pentru eliminarea riscului valutar. Deşi schimbarea este majoră, paradoxal, ea nu va avea efecte la fel de majore asupra ieftinirii locuinţelor.
Pe de o parte, piaţa imobiliară s-a raportat şi se raportează la euro, în condiţiile în care majoritatea preţurilor afişate de vânzători sunt în moneda europeană. Decizia de a se acorda împrumuturi exclusiv în lei va introduce un calcul în plus, de convertire a sumelor în lei, dar nu va determina şi o schimbare semnificativă a nivelului de preţ.
Pe de altă parte, din cauza condiţiilor mai aspre de creditare, segmentul solicitanţilor pentru o locuinţă nouă prin Prima Casă va fi serios triat. Teoretic, scăderea numărului de clienţi ar trebui să se reflecte în preţul locuinţelor, însă piaţa imobiliară românească a demonstrat de multe ori că are mecanisme proprii de echilibrare, astfel încât specialiştii din domeniu nu anticipează scăderi importante de preţuri în perioada următoare.
„Preţurile apartamentelor îşi vor urma cursul firesc, nefiind influenţate de schimbările din programul Prima Casă. În 2013, piaţa imobiliară raportează o situaţie de stabilitate în ceea ce priveşte preţurile locuinţelor comparativ cu anul anterior, scăderea procentuală fiind de 3-4%”, spun specialiştii în marketing ai agenţiei Blitz Imobiliare.
Nici reprezentanţii Alliance Finance Broker nu consideră că vom asista la reduceri importante de preţuri. „Nu cred că vom asista la scăderi de preţuri mai mari de 3-5%. Cerere există în piaţă, iar avansul de doar 5% face din Prima Casă un program foarte atractiv, în special pentru familiile tinere”, au punctat aceştia.
Primele consecinţe
Analiştii spun că atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii, vor avea de pierdut la început ca urmare a deciziei de acordare a creditelor Prima Casă doar în moneda naţională. Primii vor trebui să achite o rată mai mare, faţă de varianta în euro, iar ceilalţi vor a avea mai puţini clienţi care îşi vor permite să achite ratele pentru împrumuturile în lei şi, implicit, să obţină de la bănci sumele necesare pentru cumpărarea unor locuinţe la standardele urmărite iniţial (suprafaţă, zonă, dotări). Cu toate acestea, în condiţiile scăderii ROBOR şi a dobânzii pentru creditele în lei, este posibil să nu asistăm totuşi la o reducere importantă a cererii.
Costuri pentru împrumuturi
Costul total al finanţărilor acordate în cadrul programului se compune din rata dobânzii ROBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 2,50% pe an. Marja include nivelul total al comisioanelor percepute de către finanţator, însă nu şi costul evaluării imobilului, cel aferent efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară şi nici comisionul de gestiune datorat FNGCIMM.
Comparaţie cu un credit standard
La momentul în care statul a făcut publică intenţia de a continua creditarea prin Prima Casă doar în moneda naţională, cea mai ieftină ofertă în euro de pe piaţă avea o Dobândă Anuală Efectivă (DAE) de circa 4,7%. Potrivit unei analize realizate de brokerul de credite Kiwi Finance, în momentul de faţă, cea mai bună ofertă Prima Casă în lei se situează la un nivel al DAE de 6,55% pe an – pentru un împrumut de 254.000 de lei (echivalentul a 57.000 de euro), contractat pe o perioadă de 30 de ani. Dobânda, variabilă, este compusă din ROBOR la trei luni, plus o marjă de 2,3%. La aceste costuri este oferit creditul Prima Casă de la BCR, însă doar clienţilor care îşi primesc salariile prin intermediul băncii (pentru restul solicitanţilor, marja adăugată la ROBOR este de 2,5%). Pentru a contracta un astfel de împrumut, un cumpărător va trebui să dispună de un avans minim de 5% din valoarea totală de achiziţie a imobilului, după care va trebui să scoată lunar din buzunar câte 1.582 de lei.
Mai atractiv la capitolul costuri este cel mai ieftin credit ipotecar standard în
lei – oferit tot de BCR. Acesta ajunge, potrivit calculelor Kiwi Finance, la un nivel al DAE de 6,27%. Diferenţa este că, pentru aceeaşi sumă de 254.000 de lei, contractată pe 30 de ani, solicitantul va trebui să dispună de un avans de 15% din valoarea de achiziţie a locuinţei. Rata lunară de plată în primii trei ani se va ridica la 1.565 de lei, în condiţiile în care dobânda va fi fixă în această perioadă, după care aceasta se va forma din indicele ROBOR la şase luni, plus o marjă de 1,9%.
Încă se mizează pe euro
În condiţiile în care, la ora actuală, cele mai bune oferte ipotecare în lei se situează la o diferenţă considerabilă de costuri faţă de recent-dispărutul credit Prima Casă în euro (peste 1,5% puncte procentuale), anumite bănci se străduiesc să vină cu alternative mai convenabile, tot în moneda europeană.
Săptămâna trecută, Banca Italo Romena, în colaborare cu Kiwi Finance, a anunţat lansarea celui mai ieftin credit ipotecar în euro de pe piaţă românească. Acesta ajunge la un nivel al DAE de 5,14%, pentru o sumă de 57.000 de euro, contractată pe o perioadă de 30 de ani. Dobânda, variabilă, se compune din indicele EURIBOR la trei luni, plus o marjă de 4,65%. Diferenţa majoră faţă de vechiul credit Prima Casă în euro rămâne avansul semnificativ mai mare ce ar trebui plătit de cumpărător, respectiv un minimum de 25% din preţul imobilului. Suma lunară pe care beneficiarul ar avea-o de plată la bancă ar fi însă cu peste 200 de lei mai mică decât în cazul creditelor în lei, fie standard, fie Prima Casă, aproape 302 de euro (echivalentul a 1.337 de lei).
ANL a stabilit un preţ de 326 euro/mp
Din cele 1,2 miliarde lei alocate pentru noua etapă a programului guvernamental, 500 de milioane vizează doar achiziţia de unităţi construite de ANL. Preţul de achiziţie pentru astfel de unităţi locative se situează mult sub media celui practicat pe piaţa liberă (atât pentru locuinţele nou-construite, cât şi pentru apartamentele vechi), respectiv la 326 de euro pe metru pătrat. Pentru acest an, Guvernul a alocat 500 de milioane de lei – dintr-un total de 1,2 milioane pentru noua etapă a Prima Casă – doar pentru finanţarea achiziţiei de locuinţe construite de ANL. „Titularii contractelor de închiriere pot cumpăra locuinţa după primul an de chirie. În acest sens, ei trebuie să adreseze o cerere autorităţilor locale în administrarea cărora se află imobilele”, spun reprezentanţii Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice.
Vânzarea locuinţelor dezvoltate de către stat are ca scop obţinerea de noi resurse pentru finanţarea în continuare a programelor de acest tip. Din anul 2001 până în prezent au fost finalizate 30.840 de unităţi locative prin Programul Locuinţe pentru tineri.