În această săptămână, rubrica noastră de Educaţie financiară va fi dedicată refinanţării creditelor ipotecare, în contextul în care tot mai mulţi cititori ne solicită sfaturi şi recomandări pentru a obţine o rată mai mică.
Înainte de toate, trebuie să ştiţi că refinanţarea oricărui împrumut bancar, indiferent că este ipotecar, de consum, pe card de credit sau descoperit de cont, înseamnă practic accesarea unui nou credit. Toţi cei care recurg la o astfel de măsură vor condiţii de creditare mai avantajoase, cu o rată lunară mai mică.
Dat fiind faptul că este vorba de un nou împrumut, condiţiile acestuia pot fi diferite de cel vechi, sub toate aspectele – valoare, valută, dobândă, perioadă de creditare. În plus, va trebui să suportaţi costurile aferente acordării noului împrumut, ce diferă de la o bancă la alta. Unele bănci ar putea, în cadrul promoţiilor, să elimine anumite comisioane, precum cel de acordare sau de evaluare a garanţiilor.
În afara costurilor cu noul credit, trebuie să ţineţi cont că există şi un altul, legat de împrumutul vechi: scrisoarea de refinanţare de la banca la care a fost făcut împrumutul iniţial, care conţine informaţii despre soldul creditului sau despre cât mai aveţi de plătit la banca respectivă. Băncile percep un comision pentru eliberarea acestei scrisori, comision aflat în Lista de Taxe şi Comisioane sub denumirea de „Comision Unic pentru Servicii Prestate la Cererea Consumatorilor“, care poate ajunge şi la 500 lei.
Atenţie! Extinderea perioadei de rambursare a creditului poate creşte cheltuiala cu dobânda pe termen lung, chiar dacă rata lunară a dobânzii este mai mică la creditul de refinanţare.
Iată un exemplu pentru un credit de refinanţare în valoare de 81.500 euro, accesat pe o perioadă mai lungă:
7 aspecte cheie pentru o refinanţare
1. Dobânda Anuală Efectivă (DAE) să fie mai mică decât cea plătită la vechiul credit şi să fie valabilă pentru întreaga perioadă de creditare, nu doar în timpul promoţiei.
2. Valoarea garanţiei (ipoteca) trebuie să acopere valoarea împrumutului. În condiţiile în care piaţa imobiliară a scăzut chiar şi cu până la 50%, valoarea imobilului folosit la garantarea creditului iniţial s-ar putea să nu mai acopere nivelul de garanţii necesar noului credit. Clienţii vor trebui să vină cu garanţii suplimentare (alte imobile aflate în proprietate personală sau a altor persoane din familie).
3. Veniturile să fie cel puţin la acelaşi nivel ca în momentul contractării vechiului credit, mai ales dacă se doreşte diminuarea costului împrumutului sau obţinerea unei sume suplimentare. Acum băncile sunt mai restrictive în privinţa valorii creditelor acordate, astfel încât, în medie gradul de îndatorare se plasează astăzi la 30-40%, faţă de 60-70% înainte de declanşarea crizei. Dacă nu vă încadraţi cu veniturile, puteţi apela la un coplătitor sau codebitor, dacă banca acceptă acest lucru.
4. Costurile aferente refinanţării (acordării noului împrumut) pot fi destul de ridicate în cazul unor bănci. Cele mai importante comisioane sunt cele de rambursare anticipată a vechiului împrumut (dacă este cazul), comisionul de acordare a noului împrumut şi alte taxe, precum cele de înscriere în arhiva electronică sau de evaluare a imobilului adus în garanţie, taxele notariale, asigurările.
5. Moneda în care se face noul împrumut este importantă, mai ales dacă este vorba de euro, întrucât aici apare riscul valutar. Din experienţa anilor precedenţi, leul s-a depreciat puternic faţă de euro, ceea ce înseamnă că rata lunară ce o vom avea de plătit se va majora proporţional.
6. Costul total al creditului este reprezentat de dobânda anuală efectivă (DAE), ce include nu doar dobânda, ci şi toate comisioanele aferente. Acesta ne ajută să comparăm mai multe oferte de credite, de acelaşi tip, de aceeaşi valoare şi rambursate pe aceeaşi perioadă.
7. Istoricul de plată sau scoringul devine tot mai important pentru bănci, mai ales în cazul refinanţărilor. De exemplu, cei care nu au avut întârzieri la plata ratelor vor beneficia de condiţii mai bune la refinanţarea unui împrumut.
Întrebarea săptămânii
„Am o rată de 405 euro. Pot obţine una mai mică?“
Dincolo de sfaturile generale prezentate, vom lua astăzi în discuţie şi un exemplu concret, trimis de dl. S.A. din Buzău.
„Am luat un credit ipotecar de 50.000 de euro în 2007, pe 30 de ani cu o perioadă de graţie de o jumătate de an. Începând cu luna a şaptea – fix de la 1 ianuarie 2008, şi timp de trei ani – am plătit o rată lunară de 368,25 euro. Pe parcursul acestei perioade am achitat dobânda, fără să rambursez nimic din principal. Ulterior – la finalul celor trei ani – banca mi-a stabilit o rată de 405,3 euro/lună, mizând, în momentul în care mi-a aprobat creditul, că veniturile mele vor creşte. Cum veniturile nu mi-au crescut, iar leul s-a depreciat, aş vrea să-mi refinanţez creditul, ca să obţin o rată mai mică. Ce variante am la dispoziţie? Menţionez că mai am de rambursat 37.850 de euro”.
În principiu, există două variante, pe care le vom prezenta în cele ce urmează. Cum veniturile sale se pare că nu au crescut (de altfel nu a oferit niciun amănunt de acest fel), este foarte probabil ca a doua soluţie să nu i se potrivească.
A. Menţinerea perioadei de rambursare rămase, de 24 de ani
Din punctul de vedere al nivelului ratelor, cele mai convenabile soluţii concrete de refinanţare pentru creditul rămas de rambursat, de aproximativ 38.000 de euro, sunt oferite în acest moment de BRD (Creditul ReStart), Garanti Bank (Creditul Imobiliar) şi Banca Românească (Creditul Ipotecar pentru Refinanţare)
Creditul ReStart (BRD):
Rata: 220 euro/lună
Grad de îndatorare: 30%
Venitul net lunar necesar: 2.933 lei
Avans minim : 10%
Costul total: 63.260 euro
Creditul Imobiliar (Garanti Bank):
Rata: 232 euro/lună
Grad de îndatorare: 30%
Venitul net lunar necesar: 3.093 lei
Avans minim : 25%
Costul total: 66.900 euro
Creditul Ipotecar pentru Refinanţare (Banca Românească)
Rata: 235 euro/lună
Grad de îndatorare: 30%
Venitul net lunar necesar: 3.133 lei
Avans minim : 0%
Costul total: 67.750 euro
B. Menţinerea valorii ratei, cu scăderea perioadei de rambursare la numai 10 ani
Cele mai convenabile oferte provin tot de la cele trei bănci, însă, după cum veţi vedea, nivelul venitului net lunar creşte considerabil. În schimb, costul total scade la fel de considerabil.
Creditul ReStart (BRD):
Rata: 397 euro/lună
Grad de îndatorare: 30%
Venitul net lunar necesar: 5.293 lei
Avans minim : 10%
Costul total: 47.635 euro
Creditul Imobiliar (Garanti Bank):
Rata: 408 euro/lună
Grad de îndatorare: 30%
Venitul net lunar necesar: 5.440 lei
Avans minim : 25%
Costul total: 48.925 euro
Creditul Ipotecar pentru Refinanţare (Banca Românească)
Rata: 410 euro/lună
Grad de îndatorare: 30%
Venitul net lunar necesar: 5.467 lei
Avans minim : 0%
Costul total: 49.220 euro
Nu rataţi subiectul de săptămâna viitoare:
„Vrei o vacanţă pe credit? Cum să alegi cele mai bune oferte ale băncilor“