O soluţie pentru accesarea unui împrumut ipotecar ieftin o reprezintă produsul de economisire-creditare din oferta băncilor pentru locuinţe, BCR BpL şi Raiffeisen (RBL). Cunoscute şi sub denumirea de „bauspar”, după originea germanică a instituţiilor de credit care le-au lansat, ele devin tot mai populare şi în România, pentru că reprezintă o îmbinare a două produse: unul de economisire pe termen de 5-7 ani, cu o primă de la stat de 25% din suma economisită, dar nu mai mult de 250 euro/an, şi un credit în lei cu dobândă fixă, destinat cumpărării, construcţiei sau amenajării unei locuinţe.
Modul de derulare a unui astfel de contract este destul de simplu: începe cu o perioadă de economisire, pe parcursul căreia clientul trebuie să acumuleze o sumă care să-i asigure un avans de cel puţin 40-50% din valoarea totală a investiţiei, restul urmând să fie completat cu un credit.
Atractivitatea acestui sistem constă în obţinerea primei de la stat. Deşi dobânda pare mică la depozite, de 1,5%, 2% sau 3%, în funcţie de bancă şi de produs, aceasta este compensată de dobânda nominală fixă, de aproximativ 5-6% pe an, la creditele acordate numai în lei. Dobânda Anuală Efectivă (DAE), care conţine toate comisioanele, urcă uşor peste 8%.
Un astfel de produs financiar reprezintă o bună modalitate de economisire pe termen lung şi pentru cei care nu doresc să realizeze ulterior o investiţie imobiliară, deoarece după 5 ani de la semnarea contractului vor putea utiliza în orice alt scop sumele depuse, prima de la stat şi dobânzile plătite de bancă. În plus, prima de la stat este neimpozabilă, spre deosebire de câştigul din dobândă, pentru care banca reţine un impozit de 16%.
Dacă însă banii se retrag înainte de termenul din contract, prima de la stat trebuie returnată.
Cum se derulează contractul
Schema de funcţionare a unui contract de economisire-creditare este relativ simplă. Începe cu o perioadă de economisire, de minim 18 luni, doar în lei, pe parcursul căreia clientul poate depune sume de bani mai mici, cu o frecvenţă periodică, de exemplu lunar, sau poate face plăţi mai rar, dar cu valori mai mari. Există chiar şi posibilitatea unei singure depuneri pe an, astfel încât să poată fi încasată prima de la stat.
Pentru a profita la maxim de cei 250 de euro primiţi de la buget, orice membru al unei familii, inclusiv minorii, pot să încheie un contract de economisire-creditare. Pentru a obţine un credit, însă, vârsta minimă este de 18 ani. La prima de la stat se adaugă dobânda anuală plătită de bancă. Economiile vor reprezenta avansul de 40%-50% din valoarea investiţiilor programate pentru renovarea, modernizarea sau cumpărarea unei locuinţe, restul urmând a fi completat printr-un credit tot în lei. Trebuie precizat că un astfel de împrumut nu este supus nici riscului valutar, nici riscului de creştere a dobânzii, care este fixă.
Pentru cei care se grăbesc, băncile pentru locuinţe au soluţia creditului anticipat, care presupune un avans de minimum 10%, dar şi un efort financiar mai mare – plata în paralel a unei rate la creditul anticipat şi a unei rate de economisire. Atenţie însă, în primii ani de contract, dobânzile la împrumuturi sunt mai mari, putând depăşi 9%.
La ce sunt folosite creditele
Majoritatea finanţărilor sunt destinate lucrărilor de modernizare, împrumuturile pentru achiziţia şi construcţia unei locuinţe fiind cele mai puţin numeroase. Cu toate acestea, bancherii arată că în ultimii ani s-a înregistrat o creştere a valorii medii a creditelor.
De exemplu, la fiecare 10 credite date de RBL, unul este pentru construcţie, două sunt pentru achiziţie şi şapte sunt pentru modernizarea locuinţei. Acest ultim segment include toată gama renovărilor, de la schimbarea geamurilor până la proiecte de reabilitare sau finalizare a unor construcţii.
„În ultimă instanţă, unul dintre argumentele cele mai importante ale acestui produs este că oferă o finanţare care îl costă cel mai puţin pe om. Vorbim, în general, de credite care nu depăşesc, în forma lor standard, între 20 şi 60 de bani pentru fiecare leu pe care îl împrumută. Vorbim foarte adesea de familii la început de drum sau ale căror copii se pregătesc să înceapă propriul drum în viaţă“, explică Aurelia Cionga, preşedintele băncii Raiffeisen Banca pentru Locuinţe.
În ultimii ani, după momentul acut al crizei, valoarea medie a creditelor a crescut pentru toate tipurile de activitate, astfel că la finele anului trecut media era de 100.000 lei la achiziţie, 75.000 de lei la construcţie şi 25.000 lei pentru modernizare.
Exemplu de calcul pentru achiziţia unei garsoniere
Pentru a vedea concret care sunt câştigurile care se pot obţine pe perioada de economisire şi care sunt condiţiile pentru accesarea creditului, să luăm exemplul unei investiţii necesare de 80.000 de lei (aproximativ 17.000 de euro), pentru achiziţia unei garsoniere. Cum suma este mare, considerăm cazul unei familii în care ambii soţi încheie un astfel de contract, fiecare în valoare de 40.000 de lei (suma dintre valoarea economiilor şi a creditului obţinut).
Perioadă de derulare este de 5 ani şi sunt luate în calcul comisioanele de administrare anuale percepute de bancă. În cazul BCR BpL, comisionul anual de administrare a contului este de 28 de lei, iar la RBL de 36 de lei. În plus, trebuie să mai achitaţi un comision de deschidere, în valoare de 1% din suma contractată la BCR BpL sau de 1,2% la RBL.
Astfel, pentru fiecare contract în valoare de 40.000 de lei, dacă economisiţi lunar o sumă de 263 de lei, în cinci ani suma acumulată se ridică la 15.780 de lei. La aceasta se adaugă dobânda băncii după impozitare, de 1.125 de lei, şi prima de la stat, neimpozabilă, de 4.045 lei, plus 240 de lei reprezentând suma ce se poate recupera de la stat pentru perioada de economisire, în condiţiile în care se poate realiza o deducere fiscală anuală din impozitul pe venitul din salariu. La finalul celor cinci ani, dispuneţi necondiţionat de suma de 20.021 lei, la care se va adăuga prima de la stat aferentă anului 5 de economisire, care se va încasa în următorul an. Deci un total de 20.119 lei.
În cazul în care, după cei 5 ani de economisire, vă decideţi să contractaţi un împrumut pentru investiţii imobiliare, puteţi obţine pentru fiecare contract un credit în valoare de 19.881 lei, reprezentând diferenţa până la suma contractată, de 40.000 de lei. Pentru acesta, timp de 88 luni (7 ani şi 3 luni) plătiţi o rată lunară de 297 lei, aferentă unei dobânzi fixe de 6%, la care se adaugă un comision lunar de administrare de 0,15%. Valoarea totală plătibilă pentru acest credit va fi de 26.136 de lei.
Achiziţia unei garsoniere prin băncile pentru locuinţe
* Etapa de economisire: 60 luni x 263 lei x 2 contracte =31.560 lei
* Dobânda, după impozitare, la ambele contracte: 2.250 lei
* Prima de la stat pentru economisire, la ambele contracte : 8.090 lei
* Total câştig din primă de la stat + dobândă impozitată: 10.340 lei
* Deducere fiscală anuală, pentru ambii soţi: 480 lei
* Suma totală economisită: 40.238 lei
* Valoare credit: 39.762 lei
* Comision lunar de administrare (aplicat la sold): 0,15%
* Rata de rambursare totală, pentru ambele contracte: 594 lei
* DAE: 8 %
* Valoarea totală plătibilă a creditului: 52.272 lei
Nu rataţi subiectul de săptămâna viitoare:
Conturile pentru copii sau cum poţi avea bani la 18 ani